降低房贷“靴子落地”，到底能不能降？怎么降？降多少？

降低房贷“靴子落地”，到底能不能降？怎么降？降多少？

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在前期气氛烘托到位的情况下，在全国人民焦急的期盼中，8月31日晚，中国人民银行 国家金融监督管理总局联合发布《 关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知 》（下文简称《通知》）

《通知》对相关事项进行了明确，但也有相关问题值得具体研究和明确，笔者认为从《通知》文字表述看，并不是所有人的房贷都能够下调。

一、适用范围

《通知》明确适用范围是存量首套住房商业性个人住房贷款，如果不是首套住房就能不享受该项政策了。

但是，对于“首套”是如何定义，认房不认贷还是认房又认贷？是以个人为统计口径，还是以家庭为统计口径？上述问题在《通知》中都没有明确，期待会出台具体的实施细则或者操作办法予以明确

关于时间要求，《通知》明确规定，适用范围为2023年8月31日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的首套住房商业性个人住房贷款，或借款人实际住房情况符合所在城市首套住房标准的其他存量住房商业性个人住房贷款。

二、实施方式

方案明确可以通过两种方式，降低房贷利率。1.自2023年9月25日起，借款人向提出申请，银行新发放贷款置换原贷款；2.协商变更合同约定的利率水平。

两种方式差异不大，第一种是以更低的利率借新还旧，第二种是直接降低利率。具体采用哪种方式，个人判断还是取决于银行。

三、下降幅度

《通知》明确在第一种方式下，新发放贷款的利率水平由金融机构与借款人自主协商确定，但在贷款市场报价利率（LPR）上的加点幅度，不得低于原贷款发放时所在城市首套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。第二种方式下，由借款人与金融机构协商变更合同约定的利率水平，变更后的贷款合同利率水平符合第一种方式。

笔者的理解是比如张三以前房贷的LPR加点50个BP，而他原贷款发放时，其所在城市的贷款加点额度上限是40个BP，那么可以与银行协商发放新贷款利率的加点幅度改为40个BP，有0.1%的下降空间。

网络上也有媒体整理了不同城市不同时间执行的利率下限水平，但其他城市的不同时间段的利率下限水平是多少？通过什么渠道查询？这是下一步需要进一步明确的。

图片来源：第一财经

另一方面，LPR是2019年8月20日开始公布的，在此之前，一般采用贷款基准利率上浮N个百分点的形式确定。那么在2019年8月LPR推出之前的加点幅度如何计算，也有待进一步明确。

LPR变化图

目前大部分贷款利率都是随着LPR浮动的，比如李四2019年的房贷利率LPR4.8%的基础上加35个基点，也就是5.15%，到了2020年LPR下调为4.65%，2020年其利率也会随之下调为5%，之后也是随着LPR浮动。笔者认为，如果贷款发放时的利率是执行所在城市的最低利率水平，同时也是随着LPR浮动的话，就没有下调空间了，因为目前的利率一粒粒是按上一年末的或者最新的LPR+上浮的点数了。

所以，不是所有的首套房贷利率都可以下调的！！

四、操作路径

《通知》明确由借款人向银行提出申请，并进行协商，所以过程可能并不是一帆风顺，相关银行可以加强服务，尽量通过手机银行等渠道办理，让老百姓少跑腿。